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浅析成立业委会存在的问题及对策

作者:郭灵松  来源:临海新闻网  时间:2017年12月11日

  业主委员会是在新的形势下出现的群众性自治组织,是由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。本文结合我市工作实践,对进一步加强业委会工作作一探讨。

  一、我市业主委员会工作存在的问题。

  业主委员会是全民参与社会建设的一种形式,是社会进步的表现,它对于提高社区自治水平,改善小区业主生活环境,保障业主合法权益,促进和谐社区的构建起到了积极作用。业主委员会权威是建立在广泛的民主基础上,需要广大业主的信任与支持。但在实际操作过程中,由于业主民主意识不强,业委会委员素质不高,业委会工作职责不清等诸多原因,造成了很多小区成立业委会以后,给小区管理带来了诸多不利因素:

  1.成立条件不够成熟。在实际工作当中,很多小区业主遇到权益受到损害时,往往是到当地政府要求成立业委会,不指导其成立就投诉政府部门不作为。在符合成立业委会条件时,往往小区入住率极低,业主委员会的成员缺乏群众基础,开展工作难以得到落实。

  2.大部分业主民主意识淡薄。在推选小区业委会时,召开业主大会仅有少数业主参与亦是普遍现象。大部分业主对小区的公共部分享有共有和共同管理的权利并不关心,也不知道如何去参与共同管理。对推选的业主代表和产生业委会成员,只是凭着在小区里是否面熟是否认识为标准,而不是真正关心推选出的业委会班子是否持有公益心,是否有能力管理好小区。

  3.业委会成员自我管理能力较弱。在业主社区公共意识普遍较薄弱的情况下,业委会的自治机制必然存在着诸多问题。实际工作中,有的不懂业委会的责权,不按政策法规办事,随心所欲,滥用权利,更有甚者,为满足自己的私欲,而不惜以损害大多数业主利益为代价;有的业委会缺乏民主协商机制,成员之间各执己见,争论不休,难以形成合力,无法正常开展工作;有的业委会遇到难题、矛盾纠纷时避而不问,甚至挑动业主上访,把矛盾转嫁给政府;也有的业委会无视市场规律,动辄就炒物业公司的“鱿鱼”,扰乱了正常的物业管理服务和市场秩序。

  4.业委会保障和约束机制不健全。业主委员会委员大多无偿服务,个别实行津贴补助的也往往因为没有制度规定,而引来众多质疑。在市场经济条件下,业主委员会委员要花费大量的时间和精力才能做好物业管理工作,如果不能取得合理报酬,完全凭着公益心为全体业主服务,是不可持续的,缺乏相应的利益保障。业委会是自治组织,一旦出现问题,纠正难度大,在全体人员提出辞职情况下,使得小区的公共环境管理陷入混乱,没有一个有效的约束制度,缺乏相应的退出机制。

  5.政府相关部门指导监管难以落实到位。政府相关部门职责不明晰,指导监管落实难度很大。台建规〔2014〕30号文件第三条规定,市住房和城乡建设主管部门(以下称市物业主管部门)依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行指导。各县(市、区)住房和城乡建设主管部门(以下称县级物业主管部门)依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行指导。对辖区内的街道办事处(乡镇人民政府)是要求负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。而这项规定与房管部门对业主大会和业委会的业务指导、监督管理及对物业服务企业和从业人员的监督管理等职能虽有侧重,但也有交叉,实践中难免会遇到权责不清、责任不明的情况。

  二、进一步提升业委会工作能力的建议:

  1.建立专门的业委会筹办机构,强化政府在业委会组建中的作用。业主委员会不同于其他自治性组织,它是业主利益的代表,如果没有业委会,小区物业的各项监督和管理工作就很难开展,业主难以形成合力,其权益也难以得到维护。所以,为了维护业主的利益和小区的良好秩序,政府应该成立由专业人员组成的筹办机构,帮助各小区组建起一支高素质、有权威、有信誉、能正常发挥作用的业委会队伍,确保业委会队伍能够高效、持久开展工作,使各小区进入一种良性的管理状态,避免出现小区公共事务管理的无序状态。

  2.建立健全的管理制度。尽快根据现有的法律法规制定业委会监督管理的实施细则。如业主大会的议事细则,包括业主大会的成立与日常运作,业主大会会议召开的程序,审议议案的内容范围、决定事项方式,业委会的换届,委员的组成、任期、缺额补选、资格终止,必要的工作经费(办公活动经费和工作报酬)等;又如业委会的工作细则,包括业委会成员职责,会议规则,账务管理,接受业主咨询管理的具体操作办法,对物业服务的监督形式等。在业委会换届选举或者换物业公司情况下,建立健全的交接制度。在日常运作的监管方面,突出镇(街道)的综合协调作用,突出主管部门的业务指导作用,突出居委会的实时监督作用,来实现业委会运作监管的制度化、规范化和长效化。

  3.加强业务培训和指导。住建部门和镇(街道)要加强对业主大会和业委会的业务指导和监督。一要加强对业委会的指导。由于业委会成员都是兼职工作,往往对小区公共设施管理行业了解不多,可以定期开展业委会成员的业务培训,既要侧重对新法规的培训,如住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理等,也要重视业委会专业知识和能力的培训,明确业委会的权利和义务,摆正业委会在小区物业管理中的位置。二要加强指导业委会工作的专业人员的业务培训,注重业务能力的培养和提高;三要进一步加大依法依规对业委会和物业公司的监督管理的力度,建立考核奖惩制度,要严格把关,对类似物业管理权公司的选聘、业委会委员的选举等重大事项进行最终评估。

  4.加大宣传,营造氛围,提高业主的民主法治意识。如何把真正有能力有公益心的人推选出来是关键的第一步,这就需要小区业主自身民主意识的提高,勇于自荐或者推荐小区里有用人才,不能都觉得事不关己高高挂起。所以政府应该加强宣传教育,强化民主法治意识,通过张贴相关法律法规、小区业主大会及业委会议事规则、“以案说法”海报、开展专题宣传、主题讲座等形式,强化小区业主的权利意识和法治意识,促使其积极主动参与小区管理,依法通过业主大会、业委会维护自身权益。

  5.加强多部门合作协调。住建部门与镇(街道)既要进一步明确具体工作职责,各负其责,又要完善沟通协调机制,形成工作合力,共同推进业委会依法实施规范化管理。同时,业委会的工作和物业工作要涉及到方方面面,建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责,协助做好业委会和物业管理的监督管理工作。


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